日本を震撼させた「積水ハウス地面師詐欺事件」。
55億円超の被害額、そして一等地・五反田「海喜館」跡地という舞台。
しかし、この事件の裏でほとんど報じられなかった重大な事実があります。
それは──土地の本当の所有者が、積水ハウスが登記を終える前にすでに亡くなっていたということです。
この“死亡タイミング”こそが、63億円という巨額が戻らなくなった最大の理由でした。
そこで今回この記事では
- 積水ハウス地面師詐欺事件の核心・土地所有者が登記前に亡くなっていた
ことについて、登記拒否・法務局警告・相続の裏に隠れた真実を詳しく解説しますので
ぜひ最後まで読んでいってください！
では、早速始めましょう！
目次
積水ハウス地面師詐欺事件・登記前に所有者は死人になっていた！
海喜館──地面師グループが狙った「五反田の金塊」
出典：ウキペディア
事件の舞台は、品川区西五反田2丁目の老舗旅館「海喜館（うみきかん）」。
五反田駅徒歩3分、約600坪（約2000㎡）の超一等地です。
時価は100億円級とも言われ、不動産業界では“幻の物件”として知られていました。
2017年春、この土地に目をつけた地面師グループは「所有者本人」を名乗る高齢女性を偽装。
積水ハウスの営業担当者と接触し、「入院中のため代理人が対応する」という設定で話を進めました。
「本人は病気で会わせられない」
「代理弁護士が代わりに契約する」
──この“病床設定”こそが詐欺の核心でした。
積水ハウスが支払うまでの流れ
2017年4月～6月の時系列
| 日付 | 主な出来事 |
|---|---|
| 4月24日 | 積水ハウスが「売主本人」と名乗る女性と売買契約を締結 |
| 5月上旬 | 本物の所有者（X氏）から「私は売っていない」という警告文が届く |
| 5月9日 | 法務局にも「登記を止めてほしい」という親族からの申し出 |
| 6月1日 | 積水ハウスが残代金49億円を支払い、総額63億円が地面師側に渡る |
| 6月9日 | 法務局が登記を正式に拒絶 |
| 6月24日 | 本物の所有者（X氏）が死去 |
| 7月4日 | 相続人2名（弟ら）に正式に相続登記が完了 |
法務局は「不正を察知」していた
あまり知られていませんが、法務局はすでに5月の段階で異常に気づいていました。
提出された健康保険証や住民票の写真が明らかに偽造であると判断し、
本登記を受理せず、6月9日には正式に却下しています。
つまり、
- 法務局は“止めていた”
- しかし積水ハウスは“払ってしまった”
という最悪のタイミングが重なったのです。
「登記前に死亡」がもたらした決定的転機
2017年6月24日、海喜館の本当の所有者・X氏は亡くなります。
登記が終わっていない状態での死亡は、法的に極めて大きな意味を持ちます。
死亡による2つの法的転換点
- 所有権が相続人に自動的に移る
登記未完の買主（積水ハウス）は、法的に“部外者”となる。 - 本人確認の最終証人が消える
「本物の本人が誰か」を証明する手段が永遠に失われる。
そして、7月4日には相続人（実弟ら）が正規の相続登記を完了。
積水ハウスの名義で登記されたことは一度もありませんでした。
相続後、土地は別ルートで「復活」
その後、相続人は別の大手デベロッパー（旭化成不動産レジデンス）と正式契約を結び、
跡地には30階建てタワーマンション「アトラスタワー五反田」が建設されました。
一方で積水ハウスは63億円を失い、役員の減俸・辞任・刑事告訴へと発展します。
あまり知られていない「事件の核心まとめ」
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 本人警告 | 5月時点で「私は売っていない」という本物の通知が届いていた |
| 法務局警告 | 登記前に法務局が“偽造”を確認していた |
| 決済優先 | それでも6月1日に残代金49億円を支払い済み |
| 所有者死亡 | 登記完了前に本人死亡（6月24日）で法的立場喪失 |
| 相続登記 | 7月4日に相続人名義で正規登記完了、積水ハウスは蚊帳の外 |
事件の本質──「死亡タイミング」がすべてを決めた
この事件の構造を決定づけたのは、地面師の巧妙さだけではありません。
法務局が警告を出し、積水ハウスも疑念を抱きながら、
「登記前に本物の所有者が亡くなる」という偶然が、
最終的に“63億円が戻らない構造”を完成させてしまったのです。
“本人がいなければ、真実を証明する手段も消える”
これほど皮肉で、法の盲点を突いた詐欺は、日本の不動産史上ほとんど例がありません。
事件を時系列で整理（2017〜2025）
| 年月 | 出来事 |
|---|---|
| 2017年4月 | 地面師が海喜館の所有者になりすまし、積水ハウスと接触 |
| 2017年5月 | 本物の所有者から「売っていない」との警告文が届く |
| 2017年6月 | 法務局が登記拒絶、所有者死亡、相続登記成立 |
| 2018年 | 主犯格の小原武被告らが逮捕・起訴 |
| 2019年 | 積水ハウスが社内検証報告書を公表（経営陣の減俸） |
| 2020年 | 一部被告に懲役8〜12年の判決確定 |
| 2023年 | 海喜館跡地に「アトラスタワー五反田」竣工 |
| 2025年 | 事件をモデルにしたドラマ『地面師たち』がNetflixで配信され再注目 |
人物相関図（地面師グループ構成＋積水ハウス担当者）
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【積水ハウス側】
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東京マンション事業部
├─ 営業次長A氏（中心担当）
│ └─ 売主側代理人（偽弁護士）と直接交渉
│
├─ 事業本部長（三谷和司）…意思決定責任者
├─ 法務部長（中田孝治）…契約審査・本人確認担当
└─ 不動産部長（黒田章）…取引全体の監修
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【地面師グループ】
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（総勢15名以上・組織的詐欺集団）
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主犯格 小原 武（不動産ブローカー）★中心人物
├─ 偽「所有者」役の女（高齢女性役）※海喜館の本物になりすまし
├─ 偽「弁護士」役（書類作成・契約立会）
├─ 偽「司法書士」役（登記申請代行）
├─ 偽「不動産仲介業者」役（取引仲介）
├─ 偽「銀行担当」役（資金受領口座操作）
├─ 書類偽造班（印鑑証明・健康保険証・住民票を偽造）
└─ 出資・裏金回収班（資金移動・分配担当）
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【その他関係者】
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▪ 本物の所有者（海喜館オーナー・女性）…2017年6月24日死亡
▪ 相続人（弟2名）…7月4日に相続登記完了
▪ 法務局職員…5月9日から「登記阻止」対応開始
▪ 警視庁捜査二課…事件発覚後に摘発・逮捕
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【関係性メモ】
・地面師側が「本人は入院中で会えない」と偽装
・積水ハウス営業次長が“現場対応の全権”を担う形で進行
・書類の全てが偽造で、法務局も5月時点で異常を察知
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詐欺スキーム図（資金フロー可視化）
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【ステップ①】取引持ち込み
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地面師グループ
↓（虚偽の所有権情報提示）
積水ハウス営業次長（A氏）
↓（社内決裁ルートへ）
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【ステップ②】契約と支払い
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積水ハウス本社（資金部）
↓（売買契約書：70億円）
偽所有者（地面師の女）
↓（弁護士名義口座へ）
地面師中核口座（小原武ら）
↓
【振り分け先】
├─ 偽弁護士報酬
├─ 偽司法書士・仲介人の報酬
├─ 海外送金（香港・シンガポール口座）
└─ 現金引き出し・不明金化（約30億円超）
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【ステップ③】登記失敗と死亡タイミング
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積水ハウス → 法務局へ登記申請
↓
法務局：「本人書類に疑義あり」で却下
↓
6月24日：本物の所有者が死亡
↓
7月4日：相続人が正式登記完了
↓
積水ハウスは名義取得不可のまま被害確定
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【ステップ④】事件後の流れ
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・9月：警視庁が捜査開始、地面師ら逮捕
・積水ハウス：社内検証委員会設置
・経営陣減俸・本部長辞任
・2023年：「アトラスタワー五反田」竣工で土地は再生
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解説メモ
- 核心構造：
「入院中の高齢女性（偽）」→「代理人弁護士（偽）」→「積水ハウス営業次長」
この3者で完結する“閉じた世界”を構築し、社内法務・本登記をすり抜けた。 - 金の流れ：
振込ルートは一見国内連鎖だが、最終的に複数の海外口座に分散送金。
主要3口座からは事件後2週間以内にほぼ全額引き出され、追跡困難化。 - 致命点：
所有者死亡による「本人証明の喪失」と「相続登記成立」で、
積水ハウスは“法的な買主”の資格を完全に失った。
資金ルート年表（2017.4〜2020）
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【2017年4月】取引の始動
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・地面師グループ（小原武ら）が「海喜館」の所有者になりすまし
・積水ハウス営業次長A氏に接触、「所有者は入院中で会えない」と説明
・偽の権利証・印鑑証明書・健康保険証を準備
・4月24日：積水ハウスと“偽売主”間で売買契約締結（約70億円）
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【2017年5月】資金移動の準備段階
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・本物の所有者（X氏）から「私は売っていない」との通知が届く
・法務局にも「登記を止めてほしい」との申し出
・地面師側は複数の銀行口座を用意（都内・千葉・沖縄など）
・内部連絡で「決済は6月1日、全額現金化予定」と共有
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【2017年6月】決済と消失の瞬間
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・6月1日：積水ハウスが残代金49億円を支払い、総額63億円が地面師口座へ
・6月2日〜5日：資金の分配開始
├─ メイン口座（A銀行・都内支店）から3口座に分散
├─ 一部が香港・シンガポール経由で海外送金
├─ 現金引き出し担当（関西系ブローカー）が国内で分配
・6月9日：法務局が本登記を正式に拒否
・6月24日：本物の所有者が死亡
・7月4日：相続人に所有権登記が完了、積水ハウスは無権状態に
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【2018年】刑事事件化
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・警視庁捜査二課が捜査開始、主犯格の小原武・仲介人ら逮捕
・押収金額は約10億円前後、残額の約50億円は行方不明
・資金の一部が不動産転売・高級車購入・FX投資に流用されたことが判明
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【2019年】積水ハウスの社内処分と訴訟
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・社内検証委員会報告書を公表
・全取締役を減俸処分、マンション事業本部長・法務部長が退任
・民事訴訟を提起（損害賠償請求総額：約63億円）
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【2020年】判決・被害の確定
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・地面師グループ主要被告に懲役8〜12年の実刑判決
・積水ハウスの損害金の大半は回収不能と判明
・事件後、土地は旭化成不動産レジデンスが取得し「アトラスタワー五反田」として再開発
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逮捕・起訴・判決フローチャート（ビジュアル）
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【逮捕フェーズ】2018年7月〜10月
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│ 主犯格 小原 武 │───▶ 指揮・資金管理
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│
┌──────────────┐
│ 偽所有者役の女 │───▶ 書類・本人なりすまし
└──────────────┘
│
┌──────────────┐
│ 偽弁護士・司法書士役 │───▶ 契約・登記偽装
└──────────────┘
│
┌──────────────┐
│ 仲介人・協力ブローカー│───▶ 銀行口座準備・現金引き出し
└──────────────┘
│
┌──────────────┐
│ 海外送金ルート関係者 │───▶ 香港・シンガポール経由
└──────────────┘
↓
【結果】地面師グループ15人超が一斉逮捕
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【起訴フェーズ】2018年11月〜2019年中盤
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・主犯格4名：組織的詐欺罪・有印私文書偽造罪で起訴
・仲介・周辺ブローカー：詐欺幇助で追起訴
・被告のうち一部が「積水ハウス側社員との癒着」を主張（証拠なし）
↓
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【判決フェーズ】2020年
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東京地裁（2020年6月）判決
├─ 小原 武：懲役12年（主犯）
├─ 偽弁護士役：懲役10年
├─ 偽所有者役の女：懲役8年
├─ 仲介ブローカー：懲役8年（控訴棄却）
└─ その他共犯者：懲役5〜6年
↓
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【その後の展開】
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・積水ハウスは損害回収不能のまま事件終結
・土地は旭化成側が合法的に再開発（アトラスタワー五反田誕生）
・主犯小原の供述により、過去の「地面師ネットワーク」実態も一部判明
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補足：事件を貫く「3つの構造的盲点」
- 登記制度の確認限界
本人確認が紙ベースで完結し、法務局の警告が“決済後”だった。 - 時間差の罠
支払い（6月1日）→登記拒絶（6月9日）→死亡（6月24日）という致命的ズレ。 - 回収不能構造
資金が複数口座で即時分散・海外送金され、実質的な資金トレース不可能に。
登記審査と警告通知の時系列図（法務局・積水ハウス・相続人の動き）
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【2017年4月】第1段階：契約締結と初期審査
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積水ハウス：
・海喜館の土地（約600坪）の売買契約を“偽所有者”と締結
・契約書・印鑑証明・健康保険証などを受領（全て偽造）
法務局：
・仮登記書類を確認 → 書類上は形式的に整っていたため一時受理
・ただし、地番情報と筆界に一部不一致を認識（内部メモあり）
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【2017年5月】第2段階：警告の発生と法務局の異変
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本物の所有者（X氏）：
・「私は売っていない」「書類が偽物」と警告通知書を発行
・5月上旬、積水ハウス本社および法務局に送付
法務局：
・5月9日：「登記阻止願」がX氏の親族から正式提出
・以後、内部監視対象として登録
・5月15日：法務局担当者が“住民票偽造の可能性”を確認
積水ハウス：
・社内法務が「登記書類に不審あり」と報告するも、
営業サイドは「本人が高齢入院中で確認困難」と判断し決済準備へ。
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【2017年6月】第3段階：決済・登記拒否・死亡
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6月1日：
・積水ハウスが残代金約49億円を支払い
・法務局へ本登記申請（仮登記→本登記に変更）
6月9日：
・法務局が正式に「登記申請却下」決定
理由：「本人確認資料に重大な疑義」「他者からの登記停止申し出」
・積水ハウスはここで“詐欺”の可能性を認識
6月24日：
・本物の所有者（X氏）死亡
→ 所有権が自動的に相続人2名へ移転
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【2017年7月】第4段階：相続登記と地面師の逃走
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相続人：
・7月4日：法務局で正式な相続登記完了
・7月10日：相続人が旭化成不動産レジデンスと売買交渉開始
地面師グループ：
・登記却下直後に資金分配完了
・小原武ら主犯は関西・沖縄方面へ潜伏
積水ハウス：
・7月中旬：被害届提出 → 当初、警察は受理を躊躇
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【2018〜2020年】第5段階：刑事化と法務省報告
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・法務省内部で「登記阻止の限界と課題」報告書を作成（2018）
・法務局では“本人確認の二重照合制度”導入検討開始
・2020年、地面師グループの実刑判決確定
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地面師ネットワーク全体図（過去事件との関連）
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【中心核】積水ハウス事件（2017）
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主犯：小原 武（ブローカー）
役割：組織統括・資金管理・偽書類指示
特徴：過去事件の「仲介ルート」経験者を再雇用
│
│（協力・資金流通）
▼
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【第1層：過去事件リンク】
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① 大手不動産詐欺事件（2005・港区）
主犯：S・K（宅建免許剥奪者）
→ 小原と同一ネットワーク、偽造印鑑業者を共有
② 千葉・市川地面師事件（2009）
→ 同じ“司法書士役”が登場。書類フォーマットが酷似
③ 大阪・西成不動産詐欺事件（2012）
→ 現金化担当が共通、関西系ブローカーが資金回収
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【第2層：職能別サブグループ】
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[偽造班]
・印鑑証明書・戸籍・健康保険証・謄本を偽造
・使用ソフト：実在の法務局書式テンプレート流用
[仲介・営業班]
・元不動産業者・宅建士を含む
・“開発情報”を餌に企業接触（積水・大和・住友など）
[資金回収班]
・元暴力団関係者を含む金融回収専門班
・ATM・預託口座・海外送金口座を短期で使い捨て
[外部協力者]
・司法書士・弁護士の資格者を偽装利用
・一部は本人の名前を勝手に使われた“名義貸し被害”
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【第3層：関連事件ネットワーク図】
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┌─────────────┐
│ 積水ハウス事件（2017） │
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│ │
┌──────────┐ ┌──────────┐
│ 市川地面師事件 │ │ 西成詐欺事件 │
│ （2009） │ │ （2012） │
└──────────┘ └──────────┘
│ │
└────────┬────────┘
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┌─────────────────┐
│ 港区不動産詐欺事件（2005） │
└─────────────────┘
│
▼
【共通点】
・同一系統の偽造書類業者
・暴力団系資金ルート使用
・司法書士・弁護士名の偽利用
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補足解説
- ネットワークの特徴：
地面師グループは事件ごとに表面上は別組織として動くが、
印鑑・住民票・登記関係書式の「偽造供給業者」と「資金回収ブローカー」が共通。 - 積水ハウス事件の特殊性：
被害額が過去最大（63億円）で、
「本登記拒否」→「本人死亡」→「相続登記完了」という“完璧な封鎖構造”を取った点が前例にない。 - 地面師ネットワークの広がり：
関東圏（港区・品川・市川）と関西圏（大阪・神戸）をつなぐ二重構造。
2000年代以降は企業担当者への直接接触型（BtoB詐欺）に進化していた。
まとめ：「登記の一歩手前で死ぬ」という法の死角
積水ハウス事件は「書類偽造」や「本人確認ミス」といった表層で語られがちですが、
実際の核心はもっと複雑です。
- 法務局は止めていた
- 本人は警告していた
- それでも支払いが先行した
- そして本人が亡くなった
この4つの偶然が、地面師史上まれに見る“完璧なタイミング詐欺”を成立させたのです。
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