あなたは、こう聞いたことはありませんか。
「一口100万円で始められて、年利7％。成田空港近くに巨大商業施設を建てて、将来は分配金で安定収入」
こうした甘い言葉に導かれて出資を決めた人も多いでしょう。
しかし現実は、2025年夏。投資家たちの手元には分配金延期の通知、解約できないという焦燥、そして「本当に返ってくるのか」という不安が広がっています。
そこで今回この記事では
- みんなで大家さん・成田シリーズ問題の核心と、メディアではあまり語られない裏側の真実
を整理してお伝えします。
投資家・これから参入しようとする人は、ぜひ“違和感のチェックポイント”として使ってください。
「みんなで大家さん 成田シリーズ」問題の現状：何が起きているのか？
分配金遅延の発表とその波紋
2025年7月末、みんなで大家さんの「成田1号～18号」ファンドにおいて、期待されていた分配金が支払われないと投資家に通知されました。
出典：楽待+3TSRネット+3TRAICY（トライシー）+3
それ以降、8月末の分配も遅延。出資者の間には「資金が拘束されている」「解約申請を出しているのに手続きが進まない」という切実な声が相次ぎます。
出典：テックジム+1
ある出資者はこう語っています：
「老後のために使おうと思っていたお金だったのに……返らなければ生活が崩れる」
出典：テックジム
やがて、5名の出資者が約1億円の返還を求めて東京地裁に提訴。
出典：coki
また別に、出資金返還請求・契約解除を求めて大阪地裁にも訴訟が起きています。
出典：NEWSjp+1
投資家たちの信頼は揺らぎ、公的処分や過去のトラブルとの関連性が改めて注目され始めました。
本質をつく7つのポイント：なぜ崩れ始めたのか
1. 開示・説明の欠落（不特法義務違反の疑い）
東京都が2024年6月、「重要な事業計画変更を投資家に説明せず」「開発未許可地を含めた契約」などを理由に一部業務停止処分を科しています。
投資家にとっては、“聴いていない説明”や“目論見書と実態のズレ”が信頼崩壊の起点になっていた可能性が高いです。
2. 許認可未取得地の混入 ≒ 信頼性の揺らぎ
運営会社側は告知で、成田16号商品で開発許可を得ていない土地（386㎡、総面積の約1.81%）を対象に含めていたことを認め、別の許可済地と交換し対応したと説明しています。みんなで大家さん
ただ、このような“後出し対応”が起きるということ自体が、プロジェクト全体の管理・ガバナンスの脆弱性を示唆します。
3. 事業計画の変更と説明責任のズレ
当初は“観光産業拠点”“商業施設集積”とされた用途が途中で食品産業集積拠点などにスライドされたとの行政指摘も。
こうした用途転換は、土地の価値や収益性に直結する“重要事項”。
説明義務を軽視する構図が問われています。
4. グループ内テナント依存／キャッシュフローの過度集中
メディア報道では、賃料未払いの“テナント”が、実はみんなで大家さん等グループ会社であるとの指摘があります。
出典：ファクタ+4TRAICY（トライシー）+4TSRネット+4
つまり、外部市場需給ではなく内部循環で賃料収入を“見せていた”可能性。
この構造は、グループ内ショックが起きた際に一気に崩壊リスクを抱えやすくなります。
5. 進捗率の著しい鈍化
報道によれば、プロジェクト全体の進捗率はわずか2〜3％程度。
本来なら土地の造成・インフラ整備・建築着工が進むべき段階ですが、遅延が繰り返され、計画と現実の乖離が出始めています。
6. 借入・負債の膨張と資金繰り逼迫
2025年3月期決算では、運営会社の負債総額（借入含む）が3,098億円規模に達し、出資総額を上回る評価も報じられています。
不動産の売却を前提としないとキャッシュを捻出できない体質は、“不動産市況変動・売却遅延”のリスクを直視すべき構図です.
7. 監督・審査者側の“安心信仰”のはざまで
成田市の審査不備報道や、国が東京都に注意喚起を出していた経緯など、行政・監督機関の関与と不備も注目されています。
出典：マネーポストWEB+4マイナビニュース+4TRAICY（トライシー）+4
多くの投資家は「行政許認可が通っている＝安全」という安心感を持ちがちでしたが、その常識が事故のトリガーとなり得た面があります。
あまり語られない“裏側の真実”と注目すべき視点
規模の巨大化＝リスク拡大
成田シリーズ18本募集累計で、約2,000億円規模とも報じられています。
事業規模が大きいほど、調整・再建の難しさ、利害対立の拡散、出口戦略の制約が生じます。
グループ全体資産 ≠ 保全保証
共生バンクグループ全体が保有する資産が豊富でも、成田PJ自体は別格口座扱い。
他案件で利益が出ても、それを勝手に成田系列に流すことは法令に抵触する可能性。
出典：マネーポストWEB
経営層は「グループ全体で支える」という安心感をアピールしますが、個別ファンドは個別に完結する性質があります。
払えなかった賃料＝“なかったもの”を配当に回す構図
貸していたのは実際には“未施工の土地”であるため、賃貸収入実体が乏しい。
それを“将来の建物竣工見込み→仮想賃料”で見せてきた疑いも報じられています。
つまり、“利益がないところから利益を配る”＝ポンジスキーム疑義につながる構図が指摘されています。
解約殺到・資金流出のスパイラル
行政処分公表後、1日で数十億円レベルの解約申込があったという報道も複数。
出典：X (formerly Twitter)+2テックジム+2
このような急激な出資者離脱は、運用資金への追い打ちになりかねず、再建力の限界を露呈します。
土地価格のバリュエーション疑義
地価との乖離を指摘する記事もあり、近隣地価と比較して“過剰評価”または“利益込み前提”の価格設定がなされている可能性が指摘されています。
出典：ココザス株式会社+1
投資家への“違和感チェックリスト”
| チェック項目 | 確認すべき内容 | 危険信号 |
|---|---|---|
| ① 開示資料と契約書の整合性 | 目論見書・契約書・修正通知書など | 期日・面積・用途のズレ、後出し修正 |
| ② 許認可・土地権利関係 | 開発許可・農地転用・借地条件など | 未取得土地を含む、借地権契約不明 |
| ③ テナント構成 | 外部企業 vs グループ企業 | グループ企業比率が高すぎる |
| ④ 進捗実績 | 現地写真・工事報告・進行率 | 進捗率2～3％程度で停滞 |
| ⑤ 資金繰り・負債構造 | 借入金残高・返済スケジュール | 借入過大・返済集中年次が近い |
| ⑥ 解約・譲渡条件 | 解約可能時期・手続き可否・制約 | 解約停止、譲渡制限、書類未送付 |
| ⑦ 監督処分歴 | 行政処分・過去の停止・改善命令 | 複数回の行政処分、過去トラブル歴 |
| ⑧ グループ関係 | 他案件との資金流用疑義 | グループ間貸付・共通債務の存在感 |
（このチェックリストは、成田シリーズを例にした“リスク顕在化モデル”としても使えます）
みんなで大家さん「成田シリーズ」問題・時系列年表（2019〜2025）
■2019年10月
成田市で開発許可を取得。空港近接エリアで「商業複合拠点」を構想。
■2020年11月
「みんなで大家さん 成田シリーズ」第1号募集を開始。
想定利回り7％・一口100万円で話題に。
■2021年〜2022年
シリーズ拡大期。第10号まで順次販売。
完成予定時期が複数回延期され、出資金の回収見込みが後ろ倒しに。
■2023年2月
国交省・金融庁が東京都に「注意喚起の情報提供」を行っていた事実が判明。
（不動産特定共同事業法上のリスク指摘）
■2023年7月20日
成田16号ファンドを新規募集。
しかし後に「開発許可未取得地386㎡を含む」問題が浮上。
■2024年6月17日
東京都・大阪府が運営会社（共生バンクグループ）に
「一部業務停止命令＋指示処分」を発出。
理由：重要事項説明・事業計画変更の説明義務違反。
■2024年6月下旬
処分の効力停止を求めた地裁決定→のちに高裁で取り消し。
行政処分が正式に有効化。
■2024年7月〜12月
譲渡・新規募集が停止。
出資者からの解約申請が増加。
■2025年3月期
決算で借入総額3,000億円規模に達する。
成田プロジェクトの進捗率は2〜3％にとどまる。
■2025年7月31日
成田シリーズ1〜18号の分配金支払いを延期すると発表。
出資者から動揺と不安の声が拡大。
■2025年8月
配当遅延が複数号で継続。
SNSや掲示板で「解約が進まない」「連絡が取れない」との声が拡散。
■2025年9月5日
出資者5人が東京地裁に出資金約1億円の返還を求め提訴。
■2025年9月19日
別の出資者グループが大阪地裁に契約解除・返還請求を提訴。
全国で「集団訴訟」への動きが広がる。
■2025年10月14日
東京都が再び行政指導。
「解約・譲渡提案の説明を具体的に行うように」と指摘。
■2025年10月中旬
成田市の審査不備・許可審査のずさんさを報じる記事が拡散。
行政側の監督姿勢にも批判集中。
■2025年11月9日
成田16号ファンドで未許可地を許可済地に入れ替えたと公表。
対象面積：386㎡（全体の約1.81％）。
■2025年12月〜
出資者対応の遅れが続き、訴訟規模は1000人規模へ拡大の見通し。
「返金待ち」「説明会求める」声が全国に波及。
感情を動かす“リアルな読者目線”の解説パート
「老後を支えるために」「子どもに残すために」「定年後のゆとりを作るために」
そんな思いで多くの人が“100万円ずつ”を積み上げ、信じて出資してきた金額の総額は、数千万円レベルの個人も少なくないはずです。
そうした“人生のお金”を預けた相手が、発表一つで「遅延」と通知してきた。
その時、胸の中に走るのは「詐欺だったのではないか」「本当に返してくれるのか」「後悔したくない」という焦燥です。
本件は、単なる不動産ファンドの失敗ではありません。
「信頼」そのものを問う事件となりつつあります。
行政処分、開示説明のズレ、許可未取得地の混入、訴訟、解約停止。
この一連の出来事は、投資家が自分で調べ、疑問を持ち、リスクを許容できるかどうかを問う契機でもあります。
まとめ
- 成田シリーズ問題の本質は、ガバナンス弱点・説明責任の放棄・キャッシュフロー構造の脆弱性・許認可不整合という複合構造です。
- 規模が大きくなればなるほど、修正コストと利害調整の負荷は膨らみます。
- 「行政許可されているから安心」は幻想になりうる。出資先を選ぶ際には常に“ズレ・後出し”の徴候を疑うべきです。
- もしあなたが被害を感じているなら、集団訴訟・個別訴訟・消費者相談窓口などを早めに調べて動くことが肝心です。
コメント